タワマン の 賃貸 vs 購入
賃貸? or 購入?を考える上で、重要なのは?
自分の結論としては、 タワマン購入 or 賃貸 に関して
ズバリ
購入できるなら購入がいい
「もつ者」 と…
と 「もたざる者」
(カイジっぽい感じで)
タワマンを購入することができれば 「もつ者」 の側の人間に仲間入りだ
タワマンを購入するメリット1: 所有欲
タワマンをもつ側の人間・・・
マインドの面でも所有欲を満たすことができるのは大きなメリット
正直これがバカにならない
仕事で帰ってきてからも、帰る家がある
自分の家・・・ マイホーム
賃貸で借りたタワマンよりも、購入したタワマンの方がマイホーム感は強くなる
(一軒家を購入する方が、もちろんマイホーム感は強い)
タワマンを購入するメリット2: 資産形成
賃貸vs購入論 に関して、一番大切な観点はズバリ 資産形成 にあり!
例えば
2億円現金持っているお金持ちの人 が 1億円のタマワン を現金で購入したとする
この人の資産は 現金2億円 → 1億円の現金 + 1億円のタワマン になる
(※実際は、税金や各種手数料とかで 現金は減る)
賃貸の人は2億円持っているけど、1億円のタワマンに賃貸で住んでいる人
:毎月40万円支払う
1億円+1億のタワマン持っている人は
:毎月の40万円がかからなくなる
タワマンを買った場合、毎月40万円減らないっていうのがめっちゃポイント
税金の関係で、
40万円稼ぐよりも、家賃が40万円かからない
40万円減らない、(節約)っていうことの方が価値が高い
資産形成の面でも、 タワマンに住み続ける なら絶対に購入が推奨。
賃貸より購入の方が、間取りの広い部屋に住むことが可能
タワマンに住む方法 は2つ
1.賃貸
2.購入
同じ部屋のタワマンに住むにしても、賃貸で住むより、購入して住宅ローンを払って住む方が毎月支払う方が、金額が安いことが多い
(ローンの組み方によるので必ずとは言えないけど)
別の言い方をすれば、毎月、住むところに使える金額が20万円なら・・・
賃貸で住めるところよりも、購入してローンを払って住めるところほが、広い間取りの部屋に住むことができる
同じ部屋 購入と賃貸で毎月支払っている金額が同じなら
イメージはこんな感じ・・・
1億円のタワマンのお部屋に住む人
賃貸で住む人 : 家賃は毎月40万円
購入して住む人 : 毎月計40万円
賃貸の人 も 購入の人 もどちらも毎月40万円かかる
1億円のタワマンを 購入した人 の毎月の内訳(毎月計40万円)
・ローン元本返済額は毎月25万円
・そのほかの諸費用 毎月15万円
なんで25万円? っていうと・・・⇩
だいたいタワマンの住宅ローンは35年ローンを組むので、25万×12ヶ月×35年=1億500万円
タワマンに住んだ後の諸費用 (15万円分)
・固定資産税の月割り分
・ローンの利息分
・管理費
・修繕積立費
とかなんだけど、現在の住宅ローンの利息(メッチャ安い)等のことを考えると、正直月15万円もかからない
だから「賃貸より購入の方が広い部屋に住める」可能性が高い
タワマン購入の インカムゲイン と キャピタルゲイン
株をやっている人には、インカムゲイン (配当 とか 分配金)
の考え方がわかりやすい
やってない人は貯金って感じで考えればOK
1億のタワマンの値段がずーっと変わらないとする (そんなわけない)
賃貸の人も購入の人もずーっと 毎月40万円 払っていく
住宅ローンでタワマン購入の人
タワマン1億円 + 借金1億円 で 総資産はプラマイゼロの状態スタート
・・・ 10年後どうなるか
タワマン1億円 + 借金7000万円 で 総資産は3000万円
タワマンに住むために、購入も賃貸も同じく40万円かかるが
購入の場合は、総資産を考えると、25万円ずつ毎月貯金することができる
毎月25万円がインカムゲインみたいな感じ
1億のタワマンの値段がずーっと変わらないとする (そんなわけない)
⇧この仮定で
タワマンの値段が10年後に1億5千万になったとしたら +5000万円
これがキャピタルゲインみたいな感じ
結果論だと、2012年にタワマン買った人は、実際これ以上に爆益中!
まじでタイミングだわ・・・ (タイミングわからん)
1億のタワマンに10年住んだら? 賃貸 vs 購入
10年間住んだ時どうなる? を掘り下げてみると
賃貸の場合、4800万のお支払い (40万円×12ヶ月 ×10年)
購入の場合、同じく、4800万のお支払い
ただ、ローンが10年分(3000万円)減っている (25万円×12ヶ月 ×10年)
ローンの残り7000万円 (1億ー3000万円)
10年経ったし、レベルアップ!
1億円の部屋 → 2億円の部屋に引っ越すぞ!
となった時、購入していた場合はマンションを売ることになる
10年後のタワマンの価値が1億円 → 1億円のままだったら
購入組は賃貸組より3000万の得
10年後のタワマンの価値が1億円 → 5000万円になったなら
購入組は賃貸組に敗北・・・
2000万円の損 になってしまう (T . T)
タワマンの住み替え時 購入組「持つ者」が強い ?
自分の1億円のタワマンの部屋が 5000万になった
でも心配することは無い
→ じゃあ2億円だった家も今じゃ 1億円になっているはず!
安くなっているときは お買い得!
今の家を売ってもともと2億のタワマンに住み替えれば良い!
自分の1億円のタワマンの部屋が1億5000万 になった
今2億円の家に住もうと思ったら、5000万円追加するだけで良い
1億円の家をあの時買っていなかったら・・・ あと1億円も必要
→ こういうことを言っている人がよくいるが、正直ナンセンスかと
同じタワマンの部屋でイメージして考えるとわかりやすい
現在 1億円 (70m2) → 10年後 5000万円(70m2)
2億円 (140m2) → 10年後 1億円(140m2)
賃貸で1億円の家(70m2)→ 10年後1億円(140m2)のタワマンを買った人
10年分の家賃 4800万円 + 1億円 → 1億4800万
購入で1億の家(70m2) → 10年後1億円(140m2)のタワマンを買った人
10年分の経費 4800万円 + (住宅ローンの借金7000万ー5000万= 2000万円) + 1億円 → 1億6800万円
結局 (住宅ローンの借金2000万円)の分、購入組が損するだけやん
上昇時も同じ考え方になるので省略
現在 1億円 (70m2) → 10年後 5000万円(70m2)
2億円 (140m2) → 10年後 1億円(140m2)
とか
今までの話なんだったの?ってなる🤣
タワマン購入のためのハードル
タワマンを購入するためには大きく2つのハードルがある
・色々な諸経費が払えるか (手付け金など)
・住宅ローンを組める 属性か (サラリーマン有利)
このハードルを越えることができれば、購入可能。
逆に、タワマンを購入したくても、ここら辺がクリアできないと購入できない
誰でも買えるなら、当然みんな買うよね?
タワマンを売る側の人は、主に2つのハードルを作り、
主にこの2点のハードルでスクリーニングして、それを越えれる人にマンションを販売する
タワマン購入のハードル1 諸経費等が払える?(手付け金など)
1億円のタワマンだと、色々な諸経費はざっくり500万円〜1000万円くらい?
ここら辺は物件などによっても色々違うから、なんとなくのイメージでOK.
貯金がそれくらいあって、ポーンと払えないと、マンションの購入はできない。
タワマンを購入したい! って考えている人は、
まずはこの1つ目のハードルを越えるための
貯金(金融資産形成)をすることが必要になってくる
2つ目のハードルは、住宅ローンを組めるか
タワマン購入のハードル2 住宅ローンを組めるか
これはその人の信用力によって決まる
勤め人の大きな武器の力がこの与信だ!
今まで勤め上げてきた、会社員にとっての大きな武器
これが使えるのに、使わないなんてもったいない
住宅ローン借りれる金額のマックス イメージ
会社員 500万円 → 8倍まで借りれる 4000万円まで
1000万円 → 12倍まで借りられる 12000万円まで
医師 1000万円 → 14倍まで借りれる 140000万円まで
だいたい借りられる額のマックスのイメージこんな感じなので、1億円のタワマンを購入したい場合、会社員だと年収1000万円を目指すことになる
タワマンの値段は上がり続ける!
タワマンを購入すると、タワマンっていう資産を持つことが可能
現時点では、タワマンの資産価値はかなり高く、下がるどころか上がり続けている
いつまで上がり続けるのかは、わからない
東京オリンピックが終われば、タワマンの値段は爆下げする
みたいな話が実際よくされていたのだが、現実はまだ上がり続けている
タワマンの値段が決まるのは 需要と供給
結局 タワマンの値段も主に 需要と供給 で決まる
タワマンの部屋の数 << タワマンに住みたい(購入したい)人の数
であるから値段は上がり続けている
タワマン を購入したい人 がどんどん減っていけば、タワマンの値段は下がり続けるだろう
貧富の差は拡大していくのだ 富める者は更に富める者に (カイジ風)
タワマンを購入するかどうかはおいておいて、タワマンを購入することができるお金持ちが増えてきたということ。
買った瞬間から、上がり続ける資産があれば、買えるならみんな買いたいよそりゃ。
賃貸でタワマンに住んでいても、タワマンっていう資産を持つことはできない
まとめ
タワマンの購入 が おすすめな人 : タワマンという資産 を持ちたい人
2012年以降 タワマンは上がり続ける資産になっている
インカムゲイン と キャピタルゲイン の イメージ